Atacul cibernetic asupra e-Terra: unde suntem după două săptămâni și ce înseamnă pentru tranzacțiile imobiliare

De pe 14 iulie, piața imobiliară din România funcționează cu frâna de mână trasă. Sistemul e-Terra al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) — infrastructura digitală prin care se emit extrasele de carte funciară, se fac intabulările și se soluționează cererile de cadastru — este indisponibil în urma unui atac cibernetic. Luni, 27 iulie, Guvernul a publicat o informare oficială privind stadiul repunerii în funcțiune. Am sintetizat mai jos ce știm cu certitudine, ce rămâne incert și, mai ales, ce înseamnă toate acestea pentru cumpărători, vânzători și agenți.

Pe 14 iulie 2026, ANCPI a constatat un acces neautorizat în infrastructura sa informatică. Investigația tehnică, derulată de Directoratul Național de Securitate Cibernetică (DNSC) împreună cu agenția, a confirmat un atac de tip ransomware: atacatorii au criptat și au șters o parte din infrastructura de virtualizare care găzduia aplicațiile ANCPI. Infrastructura afectată a fost izolată imediat pentru a opri extinderea atacului, iar identificarea autorilor face obiectul unei anchete penale aflate în derulare.

Vestea bună, confirmată oficial: baza de date centrală a sistemului cadastral — cea care conține evidența proprietăților și a drepturilor reale asupra imobilelor — nu a fost afectată. Cu alte cuvinte, informațiile despre proprietăți nu s-au pierdut și nu au fost compromise. Problema este infrastructura pe care rulează aplicațiile, nu datele în sine.

Potrivit informării de luni, echipele tehnice ale ANCPI, sprijinite de specialiști din STS și Cyberint, lucrează la reconstrucția integrală a infrastructurii și la operaționalizarea aplicației e-Terra direct în cloud-ul guvernamental — o infrastructură centralizată, securizată și monitorizată la standarde superioare celor de dinainte de incident. În paralel, sunt implementate măsuri suplimentare de securizare, printre care segmentarea rețelelor, autentificarea multi-factor pentru conturile privilegiate și monitorizarea continuă a infrastructurii.

Punctul sensibil: testele finale de funcționare pot începe abia după finalizarea migrării și repornirea completă a bazei de date. Din acest motiv, Guvernul nu a anunțat o dată sau o oră fermă de repunere în funcțiune, tocmai pentru a nu face promisiuni pe care condițiile tehnice le-ar putea amâna. Repornirea se va face etapizat, în funcție de prioritățile operaționale, iar autoritățile au promis actualizări pe măsură ce apar progrese concrete.

Fluxul de lucru al ANCPI este integral digitalizat — nu există o cale alternativă la ghișeu. Fără e-Terra:

• notarii nu pot obține extrasul de carte funciară de autentificare, document obligatoriu la orice vânzare, deci tranzacțiile nu pot fi autentificate;

• băncile nu pot finaliza creditele ipotecare, pentru că nu se pot face intabulările și verificările necesare;

• cererile de recepție, înscriere, apartamentare sau intabulare nu pot fi nici depuse, nici soluționate;

• cadastriștii, dezvoltatorii și cumpărătorii aflați în etapele finale ale unei tranzacții rămân în așteptare.

Experții în securitate citați în presă au descris incidentul drept cel mai grav suferit de o instituție publică din România — nu prin sofisticarea atacului, ci prin efectul lui: când se oprește registrul proprietății, se oprește o piață întreagă.

Momentul atacului nu putea fi mai prost ales. De la 1 august 2026, cota redusă de TVA de 9% pentru locuințele noi eligibile (suprafață de maximum 120 mp și valoare de până la 600.000 lei, cu antecontracte încheiate în condițiile regimului tranzitoriu) dispare, iar cota standard urcă la 21%. Cumpărătorii care aveau contracte de vânzare programate în ultimele două săptămâni ale lunii iulie riscă să rateze termenul din motive care nu le aparțin — iar diferența de TVA poate însemna mii sau chiar zeci de mii de euro în plus.

Există însă o evoluție importantă chiar de astăzi, 27 iulie: Parlamentul s-a reunit în sesiune extraordinară, iar Comisia economică a Senatului a avizat favorabil inițiativele (PSD și AUR) care prelungesc termenul pentru finalizarea tranzacțiilor eligibile la cota de 9% de la 31 iulie la 1 octombrie 2026. Forma care merge mai departe este cea inițiată de PSD, iar votul în plen este așteptat, cel mai probabil, miercuri, urmând apoi promulgarea și publicarea în Monitorul Oficial. Important: avizul de comisie nu înseamnă că măsura este în vigoare — până la adoptare și publicare, termenul legal rămâne 31 iulie 2026. De menționat și că avizul consultativ al Consiliului Economic și Social a fost nefavorabil, cu argumentul că data de 1 octombrie nu oferă o garanție reală câtă vreme nu există un termen cert de restabilire a sistemelor ANCPI, sugerând ca prelungirea să fie raportată la momentul repornirii efective.

• Nu rezilia și nu renegocia în grabă. Blocajul este temporar, iar autoritățile transmit semnale încurajatoare cu privire la integritatea evidențelor de proprietate. Deciziile pripite luate sub presiune costă de regulă mai mult decât așteptarea.

• Documentează tot. Dacă termenul notarial cade în perioada blocajului, păstrează dovezi scrise (programări la notar, corespondență cu banca și dezvoltatorul) care atestă că întârzierea este cauzată exclusiv de indisponibilitatea e-Terra. Aceste documente pot conta atât într-o eventuală schemă de protecție legislativă, cât și în discuțiile dintre părți privind suportarea diferenței de TVA.

• Discută din timp cu notarul și cu banca. Mulți notari țin liste de așteptare pentru momentul repornirii; asigură-te că dosarul tău este complet, astfel încât autentificarea să se poată face imediat ce sistemul revine.

• Clarifică în scris cine suportă riscul de TVA. Dacă ai un antecontract la 9%, urmărește votul din Parlament privind prelungirea termenului până la 1 octombrie — dacă legea este adoptată și publicată, presiunea lui 31 iulie dispare pentru tranzacțiile eligibile. Până atunci însă, tratează prelungirea ca pe o posibilitate, nu ca pe o certitudine: discută cu dezvoltatorul, înainte de termen, cum se împarte o eventuală diferență de TVA în scenariul în care semnarea alunecă după data-limită în vigoare — și consemnează înțelegerea în scris.

• Ferește-te de „soluții" neoficiale. Nu există o cale alternativă legală de a obține extrase de carte funciară cât timp e-Terra este oprită. Orice ofertă contrară este un semnal de alarmă.

Pentru echipa și partenerii List, mesajul este simplu: tranzacțiile nu sunt anulate, ci amânate. Cererea nu dispare din piață în două săptămâni — se acumulează. Ne așteptăm ca la repornirea sistemului să vedem un vârf de activitate notarială și de intabulări, motiv pentru care pregătirea impecabilă a dosarelor acum face diferența atunci. Agenții noștri rămân alături de clienți pentru a ține tranzacțiile „gata de semnat" și pentru a comunica transparent fiecare actualizare oficială.

Vom actualiza acest articol imediat ce ANCPI anunță calendarul repornirii etapizate a serviciilor.

Surse: informarea Guvernului României din 27 iulie 2026 privind stadiul repunerii în funcțiune a sistemului e-Terra, comunicatele ANCPI și DNSC, lucrările sesiunii extraordinare a Parlamentului din 27–31 iulie 2026, precum și relatările din presa economică (ZF, Economedia, Mediafax, StartupCafe).